Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 2014

ARRENDAMIENTOS POSTERIORES AL RDL 2/1985, ¿ES APLICABLE LA PRÓRROGA FORZOSA ESTABLECIDA EN LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 1964?

 Existen ya varias Sentencias de nuestro Alto Tribunal que tratan este asunto, y sin embargo, a día de hoy seguimos teniendo casos que acaban en los tribunales por el mismo motivo, provocando a ambas partes las molestias y gastos que supone acudir a la vía judicial.

La razón de fondo es que el arrendatario entiende que a su contrato (celebrado bajo la vigencia del RDL 2/1985), le es aplicable la prórroga forzosa de la LAU de 1964, a lo que el arrendatario se niega.

En la Sentencia que analizamos en esta entrada, el arrendador trata de resolver el contrato de arrendamiento de vivienda existente, al haber expirado el plazo del mismo. El Juzgado de Primera Instancia otorga la razón al demandante y ordena resolver el contrato. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Barcelona no comparte la decisión del tribunal de instancia y revoca la Sentencia dictada.

La representación procesal del arrendador plantea recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación basándose en los artículos 469.1.4º, 477.3.2 LECiv y 1281 CCiv, y argumentando principalmente que el contrato de arrendamiento firmado no estaba sujeto a la LAU de 1964, y por tanto, al no gozar de prórroga forzosa debía ser resuelto.

Este asunto ha sido tratado por el Tribunal Supremo en distintas ocasiones, en las que se determinó que para que se pueda entender que puede prorrogarse forzosamente para el arrendador, es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la duración del contrato por el tiempo convenido”. Este acuerdo debe constar en el contrato explícitamente, aunque según nuestro Alto Tribunal también cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga forzosa de modo implícito de los propios términos del contrato, debiendo de ser clara y terminante la conclusión de duración y sometimiento a la prórroga forzosa para que pueda extraerse esa conclusión del articulado (SSTS 9 de septiembre de 2009 y de 7 de julio de 2010).

Por tanto, podemos concluir que para que se pueda reconocer implícitamente pactada la prórroga forzosa de un contrato de arrendamiento celebrado durante la vigencia del RDL 2/1985, es necesario que la conclusión sea clara, terminante y sin ningún género de dudas.

Para evitar litigios como el comentado en esta Sentencia, entendemos que es fundamental redactar correctamente el contrato de arrendamiento que va a regular la relación arrendaticia, puesto que de lo contrario, es fácil verse que es necesario reflejar correctamente cada hecho que tenga lugar durante el arrendamiento, puesto que, no hacer un documento con la información jurídica precisa, podría dar lugar a situaciones complicadas que necesiten años de litigios para resolverse y un importe elevado de gastos.


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