Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2014

¿Puede el Tribunal Supremo interpretar los contratos de arrendamiento?

En la Sentencia de fecha 4 de noviembre de 2014 se da respuesta a esta pregunta, y se expone la doctrina jurisprudencial existente al respecto, que entiende que la interpretación de los contratos de arrendamiento corresponde a los tribunales de instancia.

La demandante pretende la resolución de un contrato de arrendamiento sobre el que podría aplicarse la prórroga forzosa existente en la LAU de 1964. Hay que tener en cuenta que la demandante ha firmado como arrendadora un total de cuatro contratos sobre el mismo local, siendo arrendatarias las demandadas y otras sociedades a las que las propias demandadas representaban.

En primera instancia el Juzgado desestimó la demanda presentada. La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación presentado y posteriormente el Tribunal Supremo desestima el recurso de casación presentado por las arrendatarias.-

Los motivos esgrimidos por las arrendatarias recurrentes son 1) infracción del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; 2) infracción del artículo 1203.2 del Código Civil, 3) infracción del artículo 1204 del Código Civil, indicando, en esencia que al haberse producido una modifiación de los contratos firmados entre las partes, y no habiendo extinguido el primitivo contrato del que trae el litigio, debe aplicarse la prórroga forzosa del artículo 57 LAU64.-

La demandante recurrida sostiene que el contrato originario firmado por las partes no se encuentra en vigor, sino que lo que ha ocurrdio es que se han producido una serie de novaciones extintivas y no modificativas con la firma de los sucesivos contratos, por lo que el contrato vigente no era el firmado originariamente en 1979, sino el firmado en último lugar, concretamente en el año 1987.-

Los motivos esgrimidos porla recurrente son los siguientes: 1) Infracción del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y la Jurisprudencia del Tribunal Supremo aplicable al caso; 2) Infracción del artículo 1203.2 del Código Civil, referentes a la novación contractual por la sustitución del deudor y de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo aplicable; 3) Infracción del artículo 1204 del Código Civil , referente a la novación contractual, en cuanto requiere que la novación extintiva ha de ser declarada de forma terminante, y de la Jurisprudencia del Tribunal Supremo aplicable al caso.

Nuestro Alto Tribunal explica que es doctrina consolidada que la interpretación de los contratos debe ser realizada por los tribunales de instancia, de tal manera que “la realizada por estos ha de prevalecer y no puede ser revisada en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por aquella en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente Ilógico, irracional o arbitrario”, no permitiéndose a dicho Tribunal revisar la interpretación del contrato, ya que otra cosa supone convertir la casación en una tercera instancia, alejada de la finalidad que la norma asigna al Tribunal Supremo como órgano jurisdiccional superior en el orden civil.


Desde nuestro despacho entendemos que es necesario reflejar correctamente cada hecho que tenga lugar durante el arrendamiento, puesto que, no hacer un documento con la información jurídica precisa, podría dar lugar a situaciones complicadas que necesiten años de litigios para resolverse y un importe elevado de gastos.


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